近期評級機構 調整部分房企信用等級

本報記者 周雪松

最近,標普全球評級宣佈,將恆大集團長期主體信用評級確認為“B”,評級展望從穩定調整為正面。惠譽近日也宣佈,將融創新發行美元債評級提升為BB-,此前,穆迪和標普分別於2018年1月和4月上調融創的評級展望。標普還將龍湖地產的評級展望從穩定調整為正面。不過,同時值得關注的是,隨著房地產市場下行,房企巨頭接連遭遇信用降級。

繼下調富力地產評級之後,惠譽最近將綠地集團的評級下調至“BB-”展望負面。除此之外,惠譽近期還下調陽光100評級至“CCC+”並表示,本次評級下調反映了陽光100合同銷售前景的疲軟和不確定性。惠譽認為,陽光100仍面臨銷售業績不佳的風險和高額開發支出給公司帶來的槓桿率壓力。

據瞭解,惠譽下調富力地產評級也有其槓桿率居高不下的原因。惠譽稱,基於富力地產已大致完成對大連萬達商業管理集團股份有限公司(BB+/負面評級觀察名單)酒店和寫字樓資產的收購,惠譽預計富力地產的槓桿率(按淨負債與調整後庫存的比率計算)將在未來一兩年間升至約65%。加之2017年富力地產的拿地動作頻繁,拿地總樓面面積為1800萬平方米(購地款與合同銷售額之比為0.7倍,而之前三年該指標僅為0.1倍至0.3倍),加快拿地導致其2017年底淨負債超過1120億元人民幣。

今年年初,惠譽將萬達商業地產評級從投資級的“BBB”下調至“BB+”,為2016年以來的第二次下調。惠譽仍維持其“負面評級觀察”,反映該公司依然缺乏提高海外流動性的確定融資渠道。

“綠地集團一直以來積極擴充土地儲備,並且其非房地產業務負債高企,導致槓桿率保持在60%以上的高水平,這些都是綠地集團負面評級展望及其獨立評級的依據。”惠譽表示,2017年6月底,綠地集團的槓桿率(按照淨負債與調整後庫存的比率計算)約為77%。如果綠地集團的槓桿率連續12個月保持在如此高的水平,則惠譽可能考慮對該公司採取進一步的負面評級行動。

近年來,綠地集團在非房地產業務包括金融機構、消費品和基建領域進行了大量投資,但在惠譽看來,這些非房地產業務目前仍未成熟,導致綠地集團槓桿率持續攀升。雖然綠地集團第一大股東為國資背景,但惠譽指出,以往記錄表明政府給予該公司的財務支持有限。綠地集團的土地儲備在數量和質量上都得到了上海市政府的支持,但該支持遠不足以支撐綠地集團的全國經營,因此對綠地集團高財務槓桿起到的正面影響有限。

分析人士認為,伴隨著房地產調控深入,市場明顯降溫,成交下滑明顯,而房企巨頭依然紛紛逆勢大舉擴張,機構開始關注房企背後的風險,希望為投資者把好關。但實際上,就整體房地產市場而言,大房企特別是上市房企生產狀況相對較好,而中小房企面臨的挑戰更大。

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